Налоговый вычет за квартиру: сколько вернут и как оформить

Покупатель квартиры, дома или доли возвращает уплаченный НДФЛ: 13 % с расходов до 2 000 000 ₽ — максимум 260 000 ₽ (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), а по ипотечным процентам — 13 % с 3 000 000 ₽, максимум 390 000 ₽ (пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220). Вернуть можно только тот налог, который вы реально платили, — за год не больше удержанного работодателем, остаток переносится на следующие годы. Оформляется через личный кабинет ФНС: декларация 3-НДФЛ или, если банк передал данные, упрощённое заявление в два клика.

Что это значит: кому положено и сколько выйдет

Вычет — это уменьшение вашего дохода, с которого считается НДФЛ. Государство возвращает налог, уже удержанный из зарплаты. Условия:

вы налоговый резидент РФ (183+ дней в году в России) и платите НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % с превышения 2,4 млн ₽ в год — с 2025 года ставка прогрессивная, ст. 224 НК РФ); самозанятые с налога на профдоход, ИП на упрощёнке и неработающие пенсионеры без иного дохода вычет не получают — о самозанятости: как оформить самозанятость;
жильё в России, куплено на свои или ипотечные деньги (не за маткапитал, не за счёт работодателя или бюджета — эти суммы вычитаются из расходов, п. 5 ст. 220);
продавец — не близкий родственник (родители, дети, супруг, братья, сёстры — п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ);
право собственности зарегистрировано (для новостройки — подписан акт приёма-передачи; с 2022 года подавать можно после регистрации права).

Сколько выйдет: купили за 4 млн ₽ — вычет считается с 2 млн, вернут 260 000 ₽. Купили за 1,5 млн — вернут 195 000 ₽, а остаток лимита 500 000 ₽ можно использовать при следующей покупке (для жилья, купленного с 2014 года). Вычет по процентам даётся один раз и по одному объекту, остаток не переносится.

Супруги, купившие в браке, получают вычет каждый — по 260 000 ₽ и по 390 000 ₽, распределив расходы заявлением (письмо ФНС от 30.03.2016 № БС-3-11/1367@). Квартира за 4 млн в браке — до 520 000 ₽ на семью. Как распределяется имущество в браке: брачный договор.

Что делать: пошагово

Дождитесь окончания года покупки. Вычет за 2025 год подаётся с января 2026. Через работодателя — можно в текущем году (п. 8 ст. 220).
Проверьте упрощённый порядок (ст. 221.1 НК РФ). Зайдите в личный кабинет на nalog.gov.ru: если банк передал данные о сделке и ипотеке, во вкладке «Вычеты» уже лежит предзаполненное заявление. Подпишите его — документы не нужны. Проверка 30 дней, возврат 15 дней.
Если предзаполненного заявления нет — заполните 3-НДФЛ в личном кабинете: «Получить вычет» → «При покупке недвижимости». Данные о доходах подтянутся из справок работодателя (они появляются в кабинете к марту).
Приложите сканы: договор купли-продажи или ДДУ + акт, выписка ЕГРН, платёжные документы (расписка продавца, платёжка, чек), кредитный договор и справка банка о процентах — для вычета по ипотеке, заявление о распределении между супругами, свидетельство о браке.
Укажите реквизиты счёта для возврата в заявлении (оно формируется вместе с декларацией).
Отслеживайте статус. Камеральная проверка — до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), затем возврат в течение 1 месяца (ст. 79 НК РФ, через единый налоговый счёт). Обычно деньги приходят за 1,5–4 месяца.
Повторяйте ежегодно, пока не выберете лимит: сначала основной вычет, затем — по процентам (можно и одновременно, если налога хватает).

Вариант через работодателя: подайте в ФНС заявление о подтверждении права (тот же личный кабинет), через 30 дней инспекция сама направит уведомление работодателю, и с вашей зарплаты перестанут удерживать 13 % до исчерпания суммы (п. 8 ст. 220).

Сроки

Что	Срок / сумма	Норма
Лимит основного вычета	2 000 000 ₽ → до 260 000 ₽	пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ
Лимит вычета по процентам	3 000 000 ₽ → до 390 000 ₽ (для ипотек с 2014 г.; ранее — без лимита)	п. 4 ст. 220 НК РФ
За какие годы можно вернуть	3 предыдущих года (в 2026 — за 2023, 2024, 2025)	п. 7 ст. 78, ст. 79 НК РФ
Пенсионеры	Дополнительно переносят на 3 года, предшествующих году покупки	п. 10 ст. 220 НК РФ
Подача декларации на вычет	В любой день года, срок 30 апреля не применяется	п. 2 ст. 229 НК РФ
Камеральная проверка 3-НДФЛ	3 месяца	п. 2 ст. 88 НК РФ
Возврат после проверки	1 месяц (фактически — до 10 рабочих дней через ЕНС)	ст. 79 НК РФ
Упрощённый порядок: проверка + возврат	30 дней + 15 дней	ст. 221.1 НК РФ
Уведомление работодателю	30 календарных дней	п. 8 ст. 220 НК РФ
Проценты за просрочку возврата ФНС	Ключевая ставка ЦБ за каждый день	п. 9 ст. 79 НК РФ

Срока давности на сам вычет нет: квартиру, купленную 10 лет назад, можно заявить сейчас, но вернут налог только за последние три года.

Документ: что подать

Декларация 3-НДФЛ — за каждый год отдельно, по форме, действовавшей в тот год (кабинет подставит сам). Обязательные приложения: копия договора, документ о праве (выписка ЕГРН или акт по ДДУ), платёжные документы на всю сумму, для ипотеки — кредитный договор и справка об уплаченных процентах за год, для супругов — заявление о распределении (свободная форма, подписи обоих). Подтверждение подачи — статус «Принята» и номер в личном кабинете; при подаче лично в инспекции — отметка на вашем экземпляре.

Заявление в упрощённом порядке — формируется ФНС автоматически на основании данных банка (участвуют банки из перечня ФНС: Сбер, ВТБ, Альфа, Т-Банк и другие). От вас только подпись в личном кабинете.

Заявление о подтверждении права (для вычета через работодателя) — в личном кабинете, раздел «Жизненные ситуации» → «Запросить справку и другие документы».

Если не сработало

Отказ по итогам проверки. ФНС составляет акт (ст. 100 НК РФ); у вас 1 месяц на возражения. Затем — решение, его обжалуют в вышестоящий налоговый орган (УФНС региона) в 1 месяц (ст. 139.1 НК РФ), потом в суд (3 месяца, ст. 219 КАС РФ). Частые причины отказа: расходы оплачены маткапиталом, продавец — родственник, вычет уже использован до 2014 года, нет платёжных документов.
Проверка идёт дольше 3 месяцев. Обращение через кабинет «Жалоба на бездействие», затем в УФНС. За просрочку возврата начисляются проценты по ключевой ставке.
Деньги пришли не полностью. Проверьте сальдо ЕНС: часть возврата могла уйти в счёт налоговых долгов (ст. 78 НК РФ — зачёт).
Наследовали квартиру. Вычет за наследство не положен — расходов нет. Но можно при продаже уменьшить налог: как вступить в наследство.

Частые вопросы

Можно ли получить вычет за квартиру, купленную у родителей?

Нет. Сделки между взаимозависимыми лицами (родители, дети, супруги, братья и сёстры, опекуны) права на вычет не дают (п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ). Между бабушкой и внуком, тёщей и зятем — можно.

Я в декрете, дохода нет. Пропадёт ли вычет?

Нет, право сохраняется без срока. Заявите, когда появится доход, облагаемый НДФЛ. Или пусть вычет по общей квартире полностью заявит супруг.

Квартира куплена в ипотеку в 2015 году. Вычет по процентам ещё можно получить?

Да, по всем процентам, уплаченным с начала кредита, в пределах 3 млн ₽, но налог вернут только за последние три года. Проценты за более ранние годы не сгорают — их включают в сумму вычета текущей декларации.

Можно ли получить 260 000 ₽ сразу?

Только если за три предыдущих года вы уплатили столько НДФЛ (зарплата от ~670 000 ₽ в год). Иначе — по частям, каждый год, пока не наберётся сумма.

Нужна ли справка 2-НДФЛ?

С 2021 года — нет, данные о доходах ФНС получает от работодателя и подставляет автоматически. Если данных нет (работодатель не сдал отчётность), справку можно взять у работодателя и приложить.

Вычет использовал в 2010 году с квартиры за 1 млн. Можно добрать?

Нет. Для жилья, купленного до 1 января 2014 года, вычет давался один раз на один объект без переноса остатка. Добирать до 2 млн можно только тем, кто первый вычет заявил по жилью, купленному с 2014 года.

Нормы: ст. 105.1, 220 (пп. 3–4 п. 1, п. 3–5, 7–10), 221.1, 224, 229 НК РФ (вычет, лимиты, упрощённый порядок); ст. 78, 79 НК РФ (зачёт и возврат через ЕНС); ст. 88, 100, 139.1 НК РФ (проверка, акт, обжалование); ст. 219 КАС РФ; письмо ФНС России от 30.03.2016 № БС-3-11/1367@.