Течёт крыша или стояк: как заставить УК починить и заплатить

Крыша, межпанельные швы и стояки воды до первого крана в квартире — общее имущество дома, и за их состояние отвечает управляющая компания (п. 2, 5, 42 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Если течёт с крыши или из стояка, требуйте от УК трёх вещей: устранить протечку, составить акт о заливе не позднее 12 часов после вызова и возместить ущерб — по претензии это нужно сделать за 10 дней (п. 1 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1). Не платит — суд со штрафом 50 %.

Кто отвечает за протечку

Крыша, кровля, водостоки, чердак, межпанельные швы, плиты перекрытий — общее имущество (п. 2 Правил № 491). Течёт с крыши — виновата УК (или ТСЖ, ЖСК), если не докажет иное.
Стояки холодной и горячей воды с ответвлениями до первого отключающего крана, сам кран, канализационные стояки — тоже общее имущество (п. 5 Правил № 491). Прорвало стояк или кран на отводе от стояка — отвечает УК. Прорвало шланг стиральной машины или трубу после крана — отвечает собственник квартиры, это уже сюжет статьи затопили соседи.
Капремонт. Если крыша давно требует капитального ремонта, УК всё равно обязана устранять протечки в рамках текущего ремонта. Если же залило во время капремонта, который ведёт региональный оператор, отвечает он — за своих подрядчиков и в полном объёме ущерба, а не в пределах ваших взносов (ч. 1 ст. 188, ч. 6 ст. 182 ЖК РФ; такую позицию поддержал Верховный суд по делу жительницы Рязанской области).

С управляющей компанией вы — потребитель её услуг, поэтому работает Закон о защите прав потребителей: сроки, неустойка, моральный вред и штраф 50 % (п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1).

Что делать: пошагово

Вызовите аварийную службу УК. Номер — в квитанции и на доске в подъезде. Запишите время звонка, номер заявки и ФИО диспетчера. Звонки в АДС обычно записываются.
Подайте письменную заявку на устранение протечки. Протечку в отдельных местах кровли по техническим нормам устраняют в течение 1 суток (Приложение № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Заявку подайте в офис УК в двух экземплярах — на вашем поставьте отметку о приёме — или через ГИС ЖКХ.
Добейтесь акта о заливе. УК обязана составить и подписать акт о причинении ущерба не позднее 12 часов с момента вашего обращения в аварийную службу (п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). В акте: дата, причина («протечка кровли», «течь стояка ГВС»), что повреждено. Если не согласны — допишите свои замечания до подписи. Не пришли — составьте акт сами с двумя соседями и отметкой, что УК вызывали.
Зафиксируйте всё. Фото и видео пятен, мокрого потолка, вздутого ламината, повреждённой техники — с датой. Снимите крышу или чердак над квартирой, если есть доступ.
Оцените ущерб. Закажите оценку у независимого оценщика или строительную экспертизу. Пригласите УК на осмотр письменно (телеграммой или письмом) — так она не сможет потом сказать, что её не звали. Сохраните договор и чек: расходы на оценку тоже взыскиваются.
Направьте претензию в УК. Требуйте возместить ущерб по отчёту, оплатить оценку и устранить причину протечки. Срок — 10 дней (п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1).
Потребуйте снизить плату за содержание. Если УК не устраняет протечку, заявите об уменьшении платы за содержание жилого помещения за период нарушения — подробнее в статье перерасчёт ЖКУ.
Параллельно — жалоба в жилищную инспекцию. ГЖИ может выдать УК предписание отремонтировать крышу и оштрафовать её. Как подать — в статье куда пожаловаться на управляющую компанию.

Сроки

Что	Срок	Норма
Устранить протечку в отдельных местах кровли	1 сутки	Приложение № 2 к Правилам, утв. постановлением Госстроя № 170
Составить акт о заливе	Не позднее 12 часов с обращения в АДС	п. 152 Правил № 354
Ответ УК на обращение	10 рабочих дней (на запрос копии акта — 3 рабочих дня)	п. 36 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416
Возместить ущерб по претензии	10 дней	п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1
Заявление о снижении платы за содержание	В течение 6 месяцев после нарушения	п. 8 Правил изменения размера платы, утв. ПП № 491
Иск в суд	3 года с момента залива	ст. 196, 200 ГК РФ

Документ: претензия к УК

Претензию адресуют руководителю управляющей компании. Обязательно укажите:

ваши ФИО, адрес квартиры, номер лицевого счёта;
дату и причину залива со ссылкой на акт;
что крыша (стояк) — общее имущество, за которое отвечает УК (п. 2, 5, 42 Правил № 491, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ);
сумму ущерба по отчёту оценщика и расходы на оценку;
требование устранить причину протечки и срок;
требование выплатить ущерб в 10 дней и реквизиты;
предупреждение о суде, неустойке, компенсации морального вреда и штрафе 50 % (п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1).

Приложите копии акта, отчёта, фото, документа о собственности. Составить претензию к УК о возмещении ущерба можно в конструкторе. Подайте лично с отметкой о приёме на вашем экземпляре или заказным письмом с описью вложения.

Если не сработало

Иск в суд. Требования: взыскать ущерб и расходы на оценку, обязать УК отремонтировать кровлю или стояк, компенсация морального вреда (ст. 15 Закона № 2300-1) и штраф 50 % от присуждённой суммы. Суд может назначить строительно-техническую экспертизу причины протечки.
Неустойка. Многие суды взыскивают неустойку за просрочку исполнения претензии (п. 3 ст. 31 Закона № 2300-1), но есть и практика, когда к возмещению вреда от залива её не применяют, взыскивая проценты по ст. 395 ГК РФ. Это решает суд.
Госпошлина. По искам о защите прав потребителей граждане освобождены от пошлины при цене иска до 1 000 000 ₽; если больше — платят только с превышения (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ).
Смена УК. Если крыша течёт годами, собственники могут сменить управляющую компанию на общем собрании.

Частые вопросы

УК говорит, что крыше нужен капремонт и она ничего не может сделать. Это законно?

Нет. Пока капремонт не начался, локальные протечки — часть текущего ремонта и содержания, за которые вы платите УК в квитанции. Ссылка на капремонт не освобождает её от обязанности устранить течь и возместить ущерб.

Залило во время капремонта крыши. Кто платит?

Региональный оператор фонда капремонта: он отвечает перед собственниками за подрядчиков, которых привлёк (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ). Претензию направляйте ему, копию — в УК.

УК не составила акт. Что делать?

Составьте акт сами с двумя соседями, укажите время вызова и номер заявки, приложите фото. Отказ составить акт в срок — нарушение п. 152 Правил № 354, жалуйтесь в ГЖИ. В суде такой акт оценят вместе с другими доказательствами.

Я живу на последнем этаже и течёт каждую весну. Можно не платить за содержание?

Отказываться платить нельзя — появится долг. Но можно потребовать снизить плату за содержание за месяцы, когда УК не устраняла протечку (п. 6–8 Правил изменения размера платы, утв. ПП № 491), и одновременно требовать в суде обязать УК отремонтировать кровлю.

Квартира застрахована. С кого получать деньги?

Можно получить выплату у страховщика, а он потом сам взыщет её с УК. Если страховка покрыла не всё, разницу требуйте с управляющей компании.

Нормы: ч. 2.3 ст. 161, ч. 6 ст. 182, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ; п. 2, 5, 42 Правил содержания общего имущества и п. 6–9 Правил изменения размера платы, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; п. 152–155 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354; п. 36 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416; Приложение № 2 к Правилам, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170; ст. 13, 15, 31 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1; ст. 196, 200, 395 ГК РФ; пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ.