Сдача квартиры в аренду: договор и налоги

Как правильно оформить договор найма квартиры, какие налоги платит собственник при сдаче жилья, можно ли работать как самозанятый и что грозит за сдачу без уплаты налогов.

Актуально на 1 августа 2026 г. 6 мин Обновлено 1 августа 2026 г.

Сдача квартиры в аренду физлицом с точки зрения права называется наймом жилого помещения (аренда — термин для нежилых помещений, но в быту используются как синонимы). Собственник обязан оформить письменный договор и платить налог с полученного дохода — вне зависимости от того, в какой форме составлен договор и сколько длится проживание жильца.

Как оформить договор

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) независимо от срока. В договоре стоит прописать:

данные сторон и реквизиты квартиры;
срок найма и размер платы, порядок и периодичность её внесения;
порядок передачи и возврата квартиры, состояние имущества (желательно приложить акт приёма-передачи с описью);
условия расторжения и ответственность за просрочку платежей или порчу имущества;
размер и условия возврата обеспечительного платежа (залога), если он предусмотрен.

Если срок найма — год и более, договор подлежит государственной регистрации обременения права в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ) — это защищает и собственника, и нанимателя, но на практике многие заключают договор на 11 месяцев с возможностью продления, чтобы избежать этой процедуры.

Какие налоги платить

Доход от сдачи квартиры облагается налогом — у собственника есть несколько вариантов:

НДФЛ 13% — стандартный вариант для физлица, декларация подаётся раз в год (до 30 апреля за прошлый год), налог уплачивается до 15 июля.
Налог на профессиональный доход (самозанятость) — ставка 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче организации, налог рассчитывается автоматически через приложение «Мой налог», декларацию подавать не нужно. Подробнее о самозанятости — в статье «Как оформить самозанятость».
Патент ИП — вариант для тех, кто уже зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и сдаёт несколько объектов.

Самозанятость обычно удобнее для сдачи одной-двух квартир физлицом благодаря более низкой ставке и отсутствию отчётности, но есть ограничение по годовому доходу — уточняйте актуальный лимит.

Что грозит за сдачу без уплаты налогов

Если налоговая установит факт получения дохода от сдачи жилья без уплаты налога (например, по жалобе соседей, банковским переводам или данным участкового), доначислят налог за весь выявленный период, пени за просрочку и штраф — за неуплату налога и отдельно за непредставление декларации. При крупном многолетнем доходе возможна и более серьёзная ответственность вплоть до уголовной — точный порог зависит от суммы неуплаченного налога, уточняйте актуальные значения.

Сроки

Что	Срок	Норма
Подача декларации 3-НДФЛ	До 30 апреля года, следующего за годом получения дохода	НК РФ
Уплата НДФЛ по декларации	До 15 июля	НК РФ
Регистрация договора найма от года и более	Обязательна, в течение срока, установленного Росреестром	ст. 674 ГК РФ

Если наниматель не платит или портит имущество

Если наниматель задерживает оплату или причиняет ущерб квартире, в первую очередь направьте письменную претензию со ссылкой на условия договора и требованием устранить нарушение или возместить ущерб — порядок составления похож на общий алгоритм досудебной претензии, описанный в статье «Досудебная претензия». Без письменного договора и акта приёма-передачи доказать сумму ущерба и факт нарушения условий значительно сложнее.